别墅用地早就停批了，但很多地方并没有停建别墅，别墅广告满天飞。真可谓严控之风虽紧，违规之举仍烈。

国土资源部在近期的执法检查中发现，连续几年的治理整顿虽使土地市场整体状况有所改善，明目张胆地违规违法拿地、用地的行为有所收敛，但违规建豪宅别墅、高尔夫球场的现象还是禁而不止。这些违规建设占用了大量的土地乃至耕地。

一

最近，国土资源部得到消息，首都机场附近有广告打出别墅项目，占地６０００亩，待要去检查时，广告已被撤掉。由此可见，开发商打探消息、躲避检查之灵通。

限制别墅用地早在１０年前就已提出。自２００３年２月起，国土资源部更是连续下发文件，明令要求“停止别墅类用地供应”，但现今仍难控制。

北京别墅在线网显示，目前北京共有约３００个别墅项目区，在售的就有四五十个之多，而且数量还在增加。截至去年年底，可查的数字为：全国供应商品房建设用地共约３．７万公顷，别墅、高档公寓用地约占０．１６％。但国土资源部在各地调查后发现，全国已建和在建的别墅、高档公寓用地要远远高于这个比例，高出的部分无疑是顶风违纪兴建的。北京某区就打着低密度住宅的旗号开发别墅。其他省（市）违规建别墅的现象也不少。福建有个市，说是兴建奥林匹克花园，其实就是建别墅。天津某地的别墅区，一期开发的土地就有１５００亩。

据了解，目前的别墅用地主要有以下几种来源：一是几年前拿的地现在才陆续开发；二是土地原本以公寓立项，但被开发商“先斩后奏”盖成别墅，之后再通过补缴罚金等手段将其合法化；三是“打擦边球”，借开发低密度住宅之名，低成本拿到地后再建高档别墅；四是欺骗检查，说自己的别墅用地是审批禁令颁布前拿到的。

此外，还有两种违规拿地建别墅的行为比较隐蔽。一种是，开发商在报批拿地时是工业用地项目，但取得土地后不安排工业项目，而是擅自改变土地用途，大肆兴建别墅。以工业项目拿地不难，成本也不高，而建成别墅后出售，利润不小。另一种是捆绑开发。中国人民大学土地管理系教授严金明在接受记者采访时提到，捆绑开发别墅是一个老问题，有的地方以招商引资、改善投资环境为名建高尔夫球场、旅游度假村。但这些都不是单个项目，里面都隐藏着大量的别墅、高档旅馆等房地产项目。单纯搞高尔夫球场，养护费用极高，消费人群有限，利润低，同时，建高档商品房尤其是别墅，拿地越来越难。于是，一些开发商借招商引资的名义取得高尔夫球场用地，再捆绑搞房地产开发，这样钱更好赚，利润也高。

二

近几年，一方面是房地产开发持续升温，另一方面是大量住宅空置。别墅类项目同样存在这些问题。记者电话调查北京几处在售别墅区发现，很多别墅项目只售出５０％，仍有一半左右滞销。有消息称，北京的别墅平均空置率为２２．５％，根本不是某些开发商宣称的“别墅市场供不应求”之类的情况。由此可见，过剩的别墅生产已经导致一部分土地变相闲置。

别墅项目用地奢侈。拿上海“紫园”别墅区来说，总占地面积４０００亩，将近２７０公顷，平均每户占地８亩左右，最大的达到２０亩以上。除了占地多，破坏土地，很多别墅区为吸引买主，还竞相圈占风景名胜区，在国家保护区内大兴土木，像庐山风景区、香山风景区等周围都出现新建别墅群，这在国内不是个别现象。

别墅用地占用大量土地甚至耕地，突破用地规划，导致土地使用率下降，破坏风景名胜区的自然生态环境，甚至造成社会矛盾。而且，别墅的消费群体有限。中国的国情是人多地少，人均耕地尤显不足，盖不起那么多别墅。因此，必须严格控制别墅类项目用地。

三

“首先应该明确什么是别墅，再从容积率和建筑密度上把关别墅用地。”严金明说。当前土地开发的容积率只规定了上限，没有下限，让开发商有空子可钻。别墅开发商常绕开政策监管，打出“类别墅”的招牌圈地。以“类别墅”名义拿到的土地只能算是低密度住宅用地，而不属于别墅用地。很多别墅区就是在这些土地上建起来的。

针对这种情况，在近日国土资源部召开的一次会议上，有关负责人表示，目前北京、上海等地大量兴建“汤耗子”（ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ）、低密度花园洋房等，很多是改变了原先规划用途，违法改建的别墅。该负责人表示，国土资源部正考虑出台文件界定别墅的定义，对什么是别墅进行明确规定。该负责人倾向于把独门独户楼房列为别墅，禁止供地；同时不排除把“汤耗子”、低密度花园洋房纳入高档住宅之内，对这些住宅类型实行供地限制。

除了别墅概念不清外，另一个主要原因是政策执行力度不够。别墅用地出让是地方的一块“肥肉”。因此，即使有开发商违法违规操作，一些地方政府也往往默许。国土资源部门虽然负责把关审批环节，但审批后的用地效果无法评估，给违法违规用地留下了机会。国土资源部执法监察局有关负责人近日表示，未来要抓一批典型案件，通过查处典型案件来警示和震慑违法开发建别墅。

对风景名胜区内的别墅限制，业内人士认为，可以考虑将禁止别墅开发作为地方政府的目标责任制来加强管理；可以通过限定城市规划区的方式限定别墅开发，特别要保护那些容易“诞生”别墅的风景名胜、生态环境好的地方。此外，很多人对我国土地资源现状了解并不多，对禁止别墅用地的政策没有给予正确的理解。因此，我们要在建设节约型社会、节约集约利用土地的主题下，加强这方面的宣传。